top of page

לקח נדל"ני (1): מירי ורון.

עודכן: 12 במאי 2020

מירי (31) ורון (36) נישאו לפני ארבע שנים ולהם עולל בן שנתיים וחצי. מירי גרפיקאית פרילנסרית ורון מפיק אירועים שעובד חלק מהזמן כעצמאי וחלק כשכיר. הם גרים בדירה שכורה בקריית מוצקין ומשלמים שכירות של 2350 שח לחודש .


הכנסתם החודשית נעה בין שלושה עשר לשבעה עשר אלפי שקלים לחודש. הזוג הצליח לחסוך מאה אלף שקלים וזהו בעצם כל הונם ("השווי הנקי שלהם"). הכסף חונה לו בפיקדון לשלוש שנים בבנק (עם תחנת יציאה שנתית) ומניב פחות מאחוז לשנה.


מירי מאד רוצה לקנות דירה ("ועדיף חדשה של ארבעה חדרים כדי שלא יצטרכו לעבור כאשר יוולד ילד נוסף") והוריה וגם הורי בעלה בעד קנייה כדי "לא לזרוק כסף לפח" על שכירות. ההורים משני הצדדים מתכוונים לעזור למירי ורון במאתיים וחמישים אלף שקלים הדרושים להשלמת ההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה בתקציב של עד 1.4 מיליון שח. מכיוון שזו תהיה דירתם הראשונה של הזוג הם זכאים ל 75 אחוז משכנתה (כ 350 אלף שח).


הוריו של רון גרים בשכונת כפר גנים בפתח תקווה והוריה של מירי גרים בחיפה ולכן מירי ורון מתעניינים בדירה בפתח תקווה, בקריית מוצקין או "במקום טוב באמצע" עם נגישות טובה לתחנת רכבת.


מכיון שדירת ארבעה חדרים חדשה בכפר גנים עולה בין 1.8 ל 2.2 מיליון שח (מחוץ לתקציבם), מירי ורון מתלבטים בין שכונת משכנות האמנים בקריית מוצקין (1.3-1.5 מיליון שח לדירת 4 חדרים עם ממ"ד, חנייה ומרפסת שמש), שכונת גני רבין אור עקיבא (כ 1.35 מיליון שח) ופסגות אפק בראש העין (1.6-1.8 מיליון שח).


אחרי חיפוש של חודשיים בהם ראו כעשרים דירות, נבחרה דירת ארבעה חדרים מרווחת (110 מ"ר) בשכונת משכנות האמנים בקריית מוצקין (בעלות של 1.38 מיליון שח). החוזה נחתם בנובמבר 2019.

על משכנתה של מיליון שח לעשרים וחמש שנה מירי ורון יחזירו כ 5500 שח לחודש החל מדצמבר 2019.

בנוסף נלקחה הלוואה של מאה אלף שח לשיפוץ של הדירה לפני כניסה וקניית רהיטים. ההחזר חודשי על ההלוואה הוא של 2000 שח לחמש שנים.

מתוך חמישה עשר אלף שח הכנסה ממוצעת של הזוג בנובמבר 2019, לפני הוצאות שוטפות (ארנונה-מים, חשמל, מזון ותחבורה) כ 9500 שח ילכו כעת ישירות לכיסוי המשכנתא, לכיסוי ההלוואה ועבור מעון לילד (2000 שח לחודש). מירי ורון מצליחים כעת להישאר מאוזנים וחשבונם נכון לינואר 2020 ללא משיכת יתר.


ב 16 מרץ 2020 עם פרוץ משבר "הקורונה" רון הוצא לחופשה ללא תשלום ממשרתו כשכיר ומכיוון שכל האירועים רבי המשתתפים בוטלו אין לו כרגע גם הכנסה מעבודתו כעצמאי. למירי נשארו כמה לקוחות והכנסתה הצפויה (בתנאי שלקוחותיה ישלמו) עד מאי 2020 היא כ 6000 שח לחודש.

מכיוון שלמירי ורון אין קופת חירום של כסף מזומן, וללא הכנסה מספקת, הם צפויים להיכנס למשיכת יתר בחשבון העו"ש שלהם כבר באפריל 2020.


ב 15 למרץ, 2020 החשב הכללי הורה לכל הבנקים להאריך את תקופת הקפאת המשכנתא משלושה חודשים לארבעה חודשים.

מירי ורון ניצלו את "הטבת הקורונה" וזה נותן להם עוד מעט "חמצן" כלכלי. עם זאת, ישנה אי ודאות רבה במשק וסימנים של כניסה למיתון ואין לדעת כמה זמן יימשך המשבר ותוך כמה זמן יוכלו מירי ורון לחזור ולהכניס מספיק כסף על מנת לשלם את הוצאות התא המשפחתי, כולל הלוואות. בנוסף, מירי ורון מבינים שההחזר החודשי של המשכנתא יגדל בתום תקופת ההקפאה משום שכל מה שלא שילמו בתקופת ההקפאה יתווסף על החזרי המשכנתא הבאים.


מירי ורון שוחחו על המצוקה הכלכלית המתפתחת ואף חשבו למכור את הדירה, לפרוע את המשכנתא ולגור בשכירות או לקנות דירה יותר זולה יותר אבל מבינים כי השוק כרגע קפוא ולא יצליחו למכור את דירתם ובוודאי שלא במחיר שהיא נקנתה.

מירי ורון מנסים להימנע ממצב בו יפגרו בתשלומי המשכנתא. במקרה כזה הסכימו שינסו להגיע להסדר תשלומים עם הבנק או אפילו למכור את הדירה בעצמם אף במחיר נמוך ממחיר קנייתה רק כדי לא להגיע למצב בו התיק עובר לעורך דין חיצוני של הבנק.


תובנות ולקחים:

1. קניית דירה למגורים היא צעד כלכלי עם השלכות בעלות משמעות עצומה לעתיד של משפחה. למשפחה צעירה בתחילת הדרך, נכון כלכלית הרבה יותר לגור בשכירות בדירה צנועה וקטנה יותר ולהשקיע את ההון העצמי לטווח ארוך (למשל בשוק ההון) כדי להגדיל את השווי הנקי של התא המשפחתי.


לדוגמה, אם מירי ורון היו ממשיכים לגור בשכירות הם היו משלמים בין 2000 ל 2500 שח לחודש לדירת שלושה חדרים צנועה בקריית מוצקין.

ההון העצמי (100K שח) והכסף מסיוע ההורים (250K) היה מושקע בשוק ההון.

בעת מצוקה כלכלית שכוללת אבדן הכנסה של אחד מבני הזוג היה למירי ורון קל יותר להתמודד עם הוצאות שכירות של 2200 שח ועדיף כמובן להיות ללא הלוואות. בתרחיש הגרוע ביותר (למשל פיטורים של שני בני הזוג) הם היו יכולים לעבור באופן זמני להוריהם עד להתייצבות ומציאת עבודה.


בתרחיש אופטימי מירי ורון היו משקיעים 350 אלף שח בשוק ההון ומוסיפים כל חודש שלושת אלפים שח. בתיק השקעות פסיבי הכולל הקצאה מנייתית של 70% (קרנות סל המחזיקות מניות בפיזור גלובלי) ובהנחת תשואה של שישה אחוז לשנה היו בני הזוג צוברים כ 1.1 מילון שח לאחר 10 שנים.

אם מירי ורון היו רוצים לעבור לדירת ארבעה חדרים, למשל עם הולדת ילד שני, ההוצאה על שכירות הייתה עולה בכ 500 שח לחודש.

גם אם מירי ורון היו מחליטים לעבור למרכז הארץ כדי לשפר את פוטנציאל התעסוקה שלהם, הם היו יכולים למצוא דירה בשכירות של עד 3500 שח (למשל בפתח תקוה או בבת ים).


בכל מקרה ההון העצמי של הזוג היה עובד בשוק ההון ולא קבור בקירות הבית.


במקרה שמירי ורון היו רוצים לגור רק בדירה בבעלותם הם היו יכולים לקנות דירת שלושה חדרים זולה בכשש מאות אלף שח. עם הון עצמי של מאה וחמישים אלף שח ההחזר החודשי על משכנתא של 450 אלף שח היה עומד על כ 2200 שח. את כספי העזרה מההורים היו עדיין יכולים להשקיע בשוק ההון.


דירה כזו ניתן יהיה להשכיר די בקלות אם מירי ורון ירצו לאחר תקופה לעבור לדירת ארבעה חדרים. השכירות הייתה מכסה את המשכנתא ועם השנים קרן המשכנתא הייתה נשחקת והבית היה הופך נקי מחוב והם היו בעלים של דירה להשקעה שמניבה הכנסה חודשית.


2. קופת חירום במזומן. מירי ורון השקיעו את כל ההון העצמי שלהם בדירה ולא לקחו בחשבון תרחיש של צורך דחוף במזומן כמו בעת משבר כלכלי. הנטייה של משברים כלכליים היא להיות רב רבדיים.

בנוסף לצניחת מדדי המניות בשוק, ריבית המשכנתא בעת משבר עולה לעיתים כי הבנקים מתמחרים מחדש את סיכון הלווים. המשמעות היא עלייה בהחזר החודשי. על כל זה מתווספת סכנה של פיטורים שהסבירות להם בעת משבר עולה כמובן.


מירי ורון צריכים היו ללמוד להתייחס לתא המשפחתי שלהם כאל עסק, לחשב הכנסות והוצאות צפויות ולקחת בחשבון שולי ביטחון רחבים אשר כוללים גם תרחיש של פיטורים גם ללא קשר למשבר כלכלי. קופת חירום הכוללת מזומן שווה ערך לשכר של לפחות שישה חודשי מחייה היא הכרחית וביכולתה יכולה למנוע קריסה כלכלית.











1,053 צפיות6 תגובות

6 Comments


קודם כל - מעריך את ההשקעה בבלוג ואת ההנגשה שלו לקהלים רחבים.

אני מאוד מתחבר לאמירה שלך שצריך לחשוב על התכנון הכלכלי המשפחתי כמו על תכנון כלכלי של עסק. ולכן אני ממליץ לכל תא משפחתי לייצר 3 מסמכים "חשבונאיים":

- מאזן (המכיל את סך הנכסים ואת סך ההתחייבויות)

- דו"ח רווח והפסד (המכיל את סך ההכנסות ואת סך ההוצאות)

- דו"ח תזרים מזומנים

אם רוצים לייצר תחזית כלכלית, צריך לעשות סימולציה לכל 3 המרכיבים (עם דגש מיוחד על דו"ח רווח והפסד שייתן הערכה על הוצאות צפויות גם אם הן לא הוצאות מזומן - למשל פחת רכב).


וכמה הערות לגבי הפוסט:

  1. הנחה של 6% שנתי בשוק ההון בתיק עם חשיפה של 70% מניות היא די אופטימית

  2. כמו שכתבו מגיבים אחרים -…


Like

Efi W
Efi W
Sep 25, 2020

1.אני מניח שהם לא היו מקבלים 250,000 מההורים אלמלא היו קונים דירה, ההורים היו נרתעים מלתת להם כסף לצורך השקעה בשוק ההון 2.לצערי התרחיש הדמיוני שבו אנו נמצאים התממש, לו שאלו לפני 5, 10, שנים, מעטים היו חושבים שעלול לקרות הסרט הרע הזה והיו מתכוננים לקראתו. הרוב מתנהלים בתחושה של "חיים פעם אחת..." מי שלכאורה התכונן ושמר רזרבות ליום סגריר עשה זאת לדעתי בגלל אופי חסכני ולא בגלל חשש מקטסטרופה.


Like


הי רונן.

שים לב שהסכום המושקע הוא אכן 350 אלף שח אבל אליו מתווספים 36 אלף שח בשנה (3000 שח לחודש). עשר שנים בתשואה של 6% נותנים קצת יותר מ 1.1 מיליון (תוקן).

לגבי מס - כל עוד לא מוכרים אין מס (בטח בשימוש בקרנות סל צוברות דיוידנדים).

מיסוי הוא אישי ותלוי גיל, נקודות זיכוי וכו. למשל, מעל גיל 60 אם אין הכנסות חייבות ממקורות אחרים או אם ההכנסות החייבות במס הנוספות אינן מגיעות לסך של 174,360 ₪ (בשנת מס 2019) ניתן במסגרת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה לדרוש לשלם מס בשיעורים נמוכים מ 25%, קרי - לנצל מדרגות מס נמוכות של 10% , 14% ו- 20% גם על רווח הון .

Like

אחלה פוסט רק שהחישוב תשואה מתיק ההשקעות לא נכון!

השקעתה של 350 אלף שקל, אחרי 10 שנה יהפכו ל-627 אלף שקל

ולא ל1.3 מליון

תוסיף מס רווחים בגובה 25 אחוז

וייצא לך סכום סופי של כ- 557 אלף.


Like

Thanks😊

Like
bottom of page