לקח נדל"ני (3): אבישי ודנה.

אבישי (45) מנהל שיווק ברשת גדולה ודנה (42) מורה לאנגלית בתיכון בת"א וגם בבית ספר ללימודי אנגלית מכניסים יחד כ 26 אלף שח (נטו). לזוג שני ילדים (5, 8) והם מתגוררים בדירה שכורה בת"א ומשלמים 7500 שח לחודש. בנוסף אבישי מתחזק עמוד אינסטגרם שיווקי שמכניס עוד כעשרת אלפים שקלים בשנה.

אבישי ודנה "התעוררו" קצת מאוחר בכל הנוגע לתכנון הפיננסי של התא המשפחתי. הזוג חי באנגליה שמונה שנים ועם חזרתם לארץ החליפו מקומות עבודה בתדירות די גבוהה כך שהתחילו להפריש לקרן פנסיה רק לפני חמש שנים. צבירתם המשותפת בקרן הפנסיה היא כמאתיים אלף שח ומקדם הקצבה (מספר שבעזרתו "מתרגמים" סכומים שנצברו בחיסכון פנסיוני לקצבה חודשית לשארית החיים) הגבוה יחסית שבקרן הפנסיה של שניהם מלמד שקצבת הזקנה הצפויה להם תהיה נמוכה (בלשון המעטה) יחסית לשכרם הנוכחי.

שווי נקי

לאבישי קרן השתלמות של מנורה מבטחים במסלול כללי אשר מחזיקה כ 36 אחוז מניות (דמי ניהול 0.75 אחוז). הצבירה בקרן היא שישים אלף שח. לדנה אין קרן השתלמות.

לזוג עוד כחמישים אלף שח בפיקדון מתחדש בבנק ולפני שנה התחילו להפקיד 1500 שח לחודש לכל ילד בקופת גמל להשקעה במסלול של 30 אחוז מניות (דמי ניהול 0.7 אחוז).

הורי הזוג הציעו לסייע לאבישי ודנה ולתת להם שש מאות אלף שח "עדיף לקניית דירה" אבל הם סומכים על אבישי ודנה שידעו להשתמש בכסף באופן מיטבי לטובת עתידה הכלכלי של משפחתם.

נכון לתחילת אפריל 2020 השווי הנקי של אבישי ודנה הוא כ 710 אלף שח (לא כולל קרנות פנסיה).

הכנסות והוצאות

הוצאות החודשיות של אבישי ודנה מסתכמות לכ 15,900 שח לחודש ועם הכנסה של כעשרים ושש אלף שח לחודש יש לזוג כשעשרת אלפים שקלים בחודש פנויים לחיסכון והשקעה.

חלומות

אבישי "מכור" לרכיבה על אופניים וחולם על חיים יותר רגועים בהם יוכל "להוריד קצב" ולבלות לפחות חודש בשנה בטיולי אופניים בחו"ל ודנה הייתה מאד רוצה לרדת לחצי משרה מתישהו בעשור הקרוב ולפתח את תחביב הציור שלה לעסק של איור לספרי ילדים.

אבישי ודנה חולמים על "מקום משלהם" ומאד רוצים לקנות דירה אם כי הם לא בטוחים כי יגורו בה כי הם מאד אוהבים את תל אביב ות"א מעבר לתקציב הקנייה שקבעו לעצמם. דנה הציעה שיקנו דירה "להשקעה" מחוץ לת"א וישכירו אותה בינתיים.

לקחים ותובנות

אבישי ודנה מכניסים יחד מעל עשרים וחמש אלף שח לחודש (נכון לפברואר 2020 לפני תחילת משבר הקורונה) ויש להם גם הון עצמי לא מבוטל (710 אלך שח). עם זאת, הצבירה שלהם לפנסיה נמוכה. כדאי לזוג גם לקחת בחשבון את התחזיות לגבי שוק העבודה ביום שלאחר משבר הקורונה. ייתכנו קיצוצים רוחביים בשכר במשק, דבר זה מדגיש את החשיבות שבקיצוץ הוצאות וייעול השימוש בהכנסות של התא המשפחתי.

בתכנון נכון דנה ואבישי יכולים להגדיל את השווי הנקי שלהם באופן ניכר וכפועל יוצא גם את התזרים החודשי שלהם בשלב מאוחר יותר. באמצעות קיצוץ בהוצאות, ייעול השקעות קיימות (קרן השתלמות) והשקעת הכסף העודף דנה ואבישי עשויים להגיע לעצמאות כלכלית חלקית אי שם בחמש עשרה השנים הבאות כך שלפחות חלק מהוצאותיהם ימומנו מהכנסות שאינן קשורות לעבודה.

קרן ההשתלמות מהווה אפיק חיסכון בעל חשיבות ממדרגה ראשונה. הכסף הנצבר והרווחים עליו פטורים לחלוטין מתשלום מס הכנסה. לכן, אפיק זה הוא המתאים ביותר לחיסכון ארוך טווח וראוי שההקצאה המנייתית בו תהיה גבוהה ככל האפשר. קרן ההשתלמות של אבישי תועבר למסלול מחקה מדדי מניות עולם כי אין ערך מוסף לניהול השקעות אשר מנסה להכות את השוק. כאשר הקרן תגיע לצבירה של מאה אלף שח ניתן יהיה להעבירה לניהול עצמי (IRA). דמי הניהול במתכונת של IRA יהיו נמוכים יותר (0.2-0.25%) במקום 0.5-0.8% כעת ויהיה ניתן לקנות קרנות סל מנייתיות ישירות בבורסה בפיזור יעיל יותר מאשר ניתן לקבל בקרנות הקיימות בשוק (בהן לא ניתן למשל לתת הקצאת יתר לשווקים מתעוררים, מניות שווי שוק קטן וכדומה).

קרן חירום הכוללת שווה ערך של כמה חודשי מחיה היא חיונית בתכנון הכלכלי של תא משפחתי. דנה ואבישי יכולים להתייחס לפיקדון של החמישים אלף שח כאל קרן חירום במזומן ויוסיפו לסכום זה עד לכדי שווה ערך של שישה חודשי מחיה.

אפשרות 1:

עלות המחיה בת"א יקרה מאד מבחינת מגורים (לשכירות ובטח לקנייה) וגם מבחינת שירותים נלווים (צהרונים חוגים לילדים) ולכן דנה ואבישי יעברו דירה לעיר במעגל השני-שלישי לת"א (למשל רחובות, פתח תקווה, כפר סבא). מעבר מגורים הוא משמעותי ולא קל למשפחה אבל עם ילדים עד כיתה ב' קל יותר לעבור (יחסית כמובן) מאשר עם ילדים מבוגרים יותר.

שכירת דירת 3.5-4 חדרים טיפוסית במרכז ערים אלו תעלה בין 3800-4300 שח. במקביל יקצצו דנה ואבישי כ 2000 שח נוספים בהוצאות החודשיות כך שלחיסכון החודשי יתווספו בין חמשת לששת אלפים שקלים.

את שש מאות האלף שקלים שיקבלו מהוריהם ישקיעו דנה ואבישי בתיק השקעות בניהול עצמי בהקצאה מנייתית של לפחות 60 אחוז מדדי מניות בפיזור עולמי (ללא דמי משמורת של התיק ודמי הניהול של קרנות הסל יהיו עד 0.2% לשנה). שוק ההון חווה ירידות מסוף פברואר 2020 וייתכן כמובן שהירידות ימשיכו ושההתאוששות תיקח זמן ממושך (משבר בצורת האות "L" בו ההתאוששות לוקחת זמן רב). אין לדעת ולא ניתן לתזמן את השוק. דנה ואבישי יאזנו את התיק ע"י להחזירו להקצאת הנכסים (מניות/אג"ח) הרצויה באמצעות קניית יחידות נוספות בקרנות הסל המנייתיות כל חודש מכסף חדש שיוזרם אל התיק.

בהנחת תשואה של 5 אחוז לשנה והשקעת 12-15 אלף שח נוספים כל חודש לאחר חמש עשרה שנה יצברו בתיק בין 4.5 ל 5.3 מיליון שקלים (לפני מס ותלוי בהשקעה הנוספת החודשית).

אפשרות 2:

קניית דירה בעיר במעגל השני-שלישי לת"א במימון של 75% משכנתא (ללא מס רכישה כי זו דירה ראשונה).

למטרה זו 350 אלף שח הון עצמי יהוו הון ראשוני לקניית הדירה. מאה אלף שח נוספים ילכו להוצאות קנייה (תיווך, עו"ד) שיפוץ וריהוט.

לדוגמה, דירות במרכזי שלוש ערים המייצגות דירות המתאימות לתקציב:

- דירת ארבעה חדרים (79 מ"ר) ברחוב בית הפועלים ברחובות נמכרה בדצמבר 2019 ב 1.3 מיליון שח.

- דירת ארבעה חדרים (100 מ"ר) ברחוב יפרח בשכונת רמת-וורבר בפתח תקוה מוצעת למכירה ב 1.3 מיליון שח.

- דירת ארבעה חדרים (92 מ"ר) ברחוב התפוז בכפר סבא נמכרה ב 1.46 מילון שח.

ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שח יהיה בין 5500 ל6500 תלוי כמובן בתמהיל המשכנתא ובריבית לאורך התקופה. כמובן שאם יקצו הון עצמי גדול יותר לקניית הדירה ההחזר החודשי יקטן אבל אז יהיה להם פחות כסף פנוי לשלוח "לעבוד" בשוק ההון. מומלץ לזוג לקחת יועץ משכנתאות מיומן אשר יתאים לזוג תמהיל משכנתא המותאם להם באופן אישי ומותאם לכולת ההחזר החודשי שלהם.

יתרת הכסף (260 אלף) תושקע בשוק ההון כמו באפשרות 1. אם יוסיפו לתיק בין עשר לשניים עשר אלף שח בחודש כמו באפשרות 1 אז כעבור 15 שנה תיק ההשקעות יהיה שווה בין 3.8 ל 4.6 מיליון שח.

אפשרות 3:

דנה ואבישי נשארים בת"א ומנסים לקצץ אלפיים שקלים לפחות בהוצאותיהם החודשיות. דנה ואבישי יכולים להמשיך לגור בצפון ת"א ולהניח ששכר הדירה יישאר לפחות בגובה הנוכחי (7500 שח) ואם ירצו לעבור לדירת ארבעה חדרים שכר הדירה עלול לעלות גם ל 8500-9000 שח. הזוג גם יכול לחפש דירה בשכונות הזולות יותר של ת"א (למשל יד אליהו) ולשלם כ 2000 שח פחות כעת. אין כמובן הבטחה ששכר הדירה לא יעלה גם בשכונות הזולות יותר. לת"א יש נטייה להפתיע ושכונות זולות בעבר כמו למשל נווה שרת אשר עוברות תהליך מסיבי של התחדשות עירונית מראות גם עלייה נלווית בשכר הדירה. למגורים בת"א ובמעגל הראשון שלה (גבעתיים, ר"ג) יש תמיד מחיר כלכלי.

את ההון העצמי ישקיעו בתיק השקעות כמו באפשרות 1 ויקבלו את זה שלא תהיה להם דירה בבעלות בעשור הקרוב. זהו אינו חיסרון אם מגלים גמישות ודואגים למצוא בעלי בית טובים אשר מוכנים לחוזים ארוכי טווח, למשל עם הוספת סעיפים בהסכם השכירות לפיהם השוכרים יהיו אחראים לתיקונים על חשבונם. ישנם בעלי דירות אשר שמחים להסדרים כאילו.

מגורים בשכירות כוללים יתרון מובנה של גמישות (תמיד ניתן לסיים חוזה ולעבור). כשהילדים יגדלו ויצאו מהבית יוכלו דנה ואבישי לשכור דירה היכן שירצו ויחסכו לאורך זמן עלויות הקשורות בקניית נכס ושיפוצו.