כפטריות אחר הגשם משווקים ישראלים ממולחים המייצגים משווקים בריטיים ממולחים לא פחות צצים בשנים האחרונות ובפיהם הבשורה החדשה או ליתר דיוק "טרנד" ההשקעה תורן והפעם דיור מוגן באנגליה.
אותם משווקים יספרו לכם שאוכלוסיית הקשישים צומחת בכל העולם המערבי ובהתאם הדרישה לדיור מוגן רק תלך ותעלה עם השנים.
תשכחו מדירות להשקעה שדורשות התעסקות עם שיפוץ ועם שוכרים, עזבו מניות תנודתיות ואגרות חוב שנותנות ריבית נמוכה! השקעת העשור היא בדיור מוגן באנגליה.
משווקי הדיור המוגן באנגליה מציגים מודל השקעה חדש, מיוחד וכמובן "בטוח" המבטיח למשקיע 10% תשואה בחוזה חתום לעשר שנים בהשקעה שמתחילה בכ 75 אלף פאונד. אותן חברות מפתות את המשקיע הישראלי להשקיע בהשקעה שישי בה "אפס התעסקות" ומציינות שגם אם החדר ריק המשקיע עדיין יקבל תשואה חודשית ("מובטחת" כמובן בחוזה). נשאר רק להישען אחורה על משענת כורסת אמריקן קמפורט ולצפות לצ'ק חודשי של 10%.
הפטיש הסופי שאמור להביא את המתלבטים לחתום על העסקה בא בדמות הבטחה לרכישה חוזרת של החדר בכ 110-125% ממחיר הקנייה לאחר תקופת אחזקה של בין 10 ל 15 שנה.
נשמע מדהים לא? גם תשואה מובטחת לעשר שנים של 10% לשנה וגם אם ירצה יוכל המשקיע למכור את ההשקעה לאחר עשר שנים במחיר משתלם. בעולם של ריבית נמוכה עד אפסית, תשואה מובטחת של 10% נשמעת כמו חלום של השקעה!
אז זהו שלא!
מתברר שאופנות וטרנדים של השקעות באות והולכות והפריירים רק מתחלפים. זה עצוב לחשוב שבני אדם ישקיעו שבוע במחקר מקיף לפני קניית רכב משומש שעולה 25 אלף שח אבל ילכו כפתיים אחרי משווקי השקעות בלי לבצע בדיקת נאותות מינימלית משל עצמם ובלי מאמץ מינימלי להבין את מהות ההשקעה.
מודל ההשקעה בדיור מוגן באנגליה עובד בערך כך: חברה חוכרת מבנה מתאים ומחלקת אותו ליחידות משנה (חדרים) אשר נמכרות למשקיעים (בד"כ בחכירה ל 125 שנה). החברה המפעילה את מתחם הדיור המוגן מתקשרת עם המשקיעים בחוזה כאשר היא מתחייבת לשלם למשקיע תשואה חודשית קבועה במשך קיום החוזה.
העניין הוא שבניגוד לנדל"ן באחזקה ישירה (דירה להשקעה הרשומה בטאבו על שם המשקיע) ההשקעה בדיור מוגן אינה בשליטת המשקיע והוא אינו אחראי ליצירת ההכנסה מההשקעה. האחריות הזו היא בידי החברה שמפעילה את בית הדיור המוגן.
בניגוד לדירה להשקעה בה שכר הדירה אינו מובטח, אינו קבוע ותלוי בטיב ההשקעה (רמת שיפוץ, מיקום הדירה וכו) בהשקעה בחדרי דיור מוגן המשקיע אמור לקבל תשואה חודשית קבועה (fixed return) של בין 8-12% כאשר המשווקים מצהירים על תשואה מובטחת לעשר שנים ב"חוזה חתום".
הדבר החשוב ביותר שיש להבין בהשקעה בדיור מוגן הוא שזו לא השקעה בנדל"ן אלא השקעה בעסק.
כאמור, כאשר קונים דירה להשקעה, הדירה נרשמת על שמנו בטאבו ומרגע הקנייה לא מעניין אותנו מה שיקרה עם המוכר. השקעה בעסק היא שונה בתכלית.
כאשר קונים חדר בדיור מוגן מחברה X אשר מבטיחה תשואה קבועה של 10 % זו אינה עוד השקעה בדירה אלא, בדומה להשקעה במנייה של חברה, זו השקעה בעסק והתשואה המובטחת של ה 10% תלויה ביכולת של העסק לספק את אותה התשואה. את המשקיע לא מעניין כמה החברה שמפעילה את בית הדיור המוגן מרוויחה מכל חדר כל עוד הוא מקבל את התשואה שהובטחה לו. החברה יכולה מבחינתה לשלם למשקיע ממקורות אחרים שעומדים לרשותה ואף מכספו של המשקיע כך שהמשקיע (ללא ידיעתו) עלול להיות במצב בו התשואה החודשית משולמת לו מכספו שלו.
בגלל שבשוק המשני (יד2) יש דרישה מוגבלת לחדרי דיור מוגן החברות המשווקות את הדיור המוגן "מתחייבות" לרכוש את החדר בדיור המוגן מהמשקיע (אם ירצה כמובן) בתאריך עתידי נקוב. למשל לאחר 10 שנים ממועד הרכישה.
אופציית הרכישה החוזרת (buy back) מוצעת לרוב במחיר של פי 1.1 עד 1.25 מהסכום המשוקע כדי לעודד משקיעים לחתום על העסקה ולתת להם תחושת ביטחון בהשקעה. אחרת, ברור גם למשקיע הדיוט שהתשואה החודשית עלולה להיות משולמת לו (בפרק הזמן המובטח של עשר שנים) מסכום ההשקעה.
למשל, ייתכן מצב לכאורה בו חדר בדיור מוגן נרכש בשמונים אלף פאונד והמשקיע מקבל שמונת אלפים פאונד לשנה לעשר שנים. התשואה "מובטחת" לעשר שנים כי היא משולמת מכספי המשקיע.
הבטחה לרכישה חוזרת גורמת לתלות נוספת של המשקיע בהצלחת החברה כי אם לחברה לא יהיה מספיק כסף (sufficient funds) לקנות בחזרה את החדר מהמשקיע היא לא תעשה זאת. למעשה, באותיות הקטנות של רוב החוזים (legal pack) שנחתמים מול החברות המשווקות חדרים בדיור מוגן כתוב שההחלטה לקנייה מחדש היא החלטה בלעדית של החברה ואם מצבה הפיננסי אינו מאפשר רכישה חוזרת היא לא תעשה זאת ולא ניתן לערער על החלטה של החברה בעניין.
החברה יכולה לציין לאחר עשר שנים שאין לה מספיק כסף לבצע רכישה חוזרת. התחייבות ל buyback לא תועיל במאומה אם העסק שמפעיל את הדיור המוגן ייכשל. אם העסק נכשל לא רק שאפשרות ה buyback תתבטל אלא שהמשקיע יאבד את התשואה החודשית. זה יכול לקרות בשנה השמינית להשקעה וגם לאחר חצי שנה. אין לדעת מראש.
המשקיע הפרטי לרוב לא מודע לכך שעסק של דיור מוגן הוא עסק מורכב ויקר לתפעול בעל שולי רווח מצומצמים. רבים ממפעילי מתחמי הדיור המוגן נקלעים לקשיים פיננסיים וחלק פושטים רגל. המשקיע הפרטי לא יודע למשל שכחצי ממתחמי הדיור המוגן באנגליה הם בסכנת סגירה בגלל קיצוצים של מועצות מקומיות ובגלל התכנון להעלות את שכר המינימום שייקר את עלות העסקת העובדים בענף ויפגע בכדאיות הכלכלית של הפעלת עסקים של דיור מוגן. למשקיע פרטי שאינו בקיא בתחום ושלא מבצע בדיקת נאותות מקיפה לפני ההשקעה אין כל דרך לדעת אם העסק המסוים בו הוא משקיע את מיטב כספו הוא עסק טוב ויציב.
כאמור, רכישת חדר בדיור מוגן אינה השקעה בנדל"ן אלא השקעה בעסק. ממש כמו השקעה במניה.
האם זה אומר שכל החברות שעוסקות במתחמי דיור מוגן כושלות או נמצאות בסיכון גבוה להיכשל?
כמובן שלא.
העניין הוא שכדי להצליח בהשקעה כזו דרושה בדיקת נאותות מקיפה של העסק המפעיל את בית הדיור המוגן טרם ההשקעה. זו בדיקה מורכבת ויקרה עבור משקיע שאינו בקיע בתחום ותשלום למומחה אשר יבצע בדיקת נאותות יגרע מהתשואה הצפויה וקרוב לוודאי יהפוך את ההשקעה לבלתי כדאית.
מי שבכל זאת רוצה להיחשף להשקעה במתחמי דיור מוגן כדאי לו במקום להשקיע בעסק יחיד של דיור מוגן (ובכך להיחשף לסיכון ספציפי בלתי מפוצה) לפזר את ההשקעה באמצעות רכישה של קרן סל הכוללת מגוון של חברות ריט (real estate investment trust- REIT) שחלקן מחזיקות ומשקיעות במתחמי דיור מוגן.
בכל מקרה, אם משווק השקעה מציע לכם תשואה מובטחת של 10% לעשר שנים פשוט תברחו! רוב הסיכויים שאת התשואה החודשית אתם תשלמו לעצמכם.
