צעירים רבים בני 20-25 שצברו הון של כ 100 אלף שח או פחות אצים רצים כיום לרכוש דירה ראשונה כאילו שאריה שצם שלושה ימים רודף אחריהם. הרשתות החברתיות וקבוצות הפייסבוק מלאות בהמלצות לרכוש דירה כמה שיותר מוקדם ואם אפשר אפילו בלי הון עצמי או עם ממש קצת הון עצמי.
"תקנה דירה כדי להצמיד את עצמך למחירי הנדל"ן בארץ" זועקות הכותרות מכל עבר ובעיקר מסרטוני טיקטוק של משקיעים חסרי ניסיון שהם….בגיל של אותם צעירים בדיוק.
הבעיה היא שאותם צעירים שוכחים שגם דירה להשקעה זולה בפריפריה חייבת להיות דירה מקדמת.
המטרה ברכישת דירה אינה שתהיה דירה בטאבו על שמנו.
קונים דירה שתקדם אותנו כלכלית ושתגלם תשואה פנימית (IRR) מספקת שתגלם את הסיכון שבהשקעה. קל מאוד לקנות דירה זולה מאוד בבית שאן או בשכונה ירודה בבאר שבע שמוצפת בדירות של משקיעים. קשה יותר יהיה אחר כך לחיות בזוגיות עם אותה דירה ולהשכיר אותה. משקיע מנוסה עם רזרבות של הון יוכל לספוג תזרים שלילי (עלות משכנתא > שכר דירה) לאורך זמן כאשר הדירה לא תהיה מושכרת. לעומת זאת לצעיר בן 22 שמשתכר שכר מינימום ו/או לסטודנט חסר הכנסה יהיה קשה הרבה יותר לשלם את המשכנתא כאשר הדירה לא תהיה מושכרת ו/או כשיידרשו תיקונים יקרים ותכופים בדירה.
תזרים שלילי בדירה איכותית ולמשקיע מנוסה זה נתון שניתן לחיות איתו. לא כך למשקיע צעיר עם הון ויכולת החזר מוגבלים.
לאותם צעירים אני ממליץ תמיד להסתכל לאחור ולבדוק האם יש אריה שרודף אחריהם ואם אין כזה אז אין מה להיחפז ולמהר.
לפני צעיר או צעירה בני 21 יש עשרות שנים של ריבית דריבית שאפשר לנצל להשקעה בשוק ההון לטווח ארוך. לוקח שנים רבות להיכנס לחלק המעריכי של עקומת הריבית דריבית וזהו כוח ויתרון עצום שכדאי מאד לנצל ולהתחיל להשקיע בזרוע שוק ההון כמה שיותר מוקדם.
זו הדרך להגדיל הון ולהתעשר לאט ועל בטוח באמצעות קניית חלק באלפי עסקים מכל העולם. זה לא מסובך ודורש לימוד חד פעמי של עקרונות ההשקעה לטווח ארוך בשוק ההון. הנה חלק קטן מהתורה על רגל אחת:
פותחים חשבון מסחר עצמאי בברוקר ישראלי כמו מיטב, אקסלנס או IBI.
מחליטים על הסכום שניתן להשקיע אותו לטווח ארוך (חשוב קודם שיהיה כסף בקרן חירום שאותו ניתן להחנות בקרן כספית שקלית).
מחליטים על הקצאת הנכסים בתיק ההשקעות (שיעור המניות בתיק).
רוכשים קרנות סל מחקות מדדים מניות רחבים בחלק המנייתי של התיק וקרנות מחקות אג"ח ממשלתי בחלק הסולידי/יציב של התיק.
וזהו בעצם. כך ניתן להרכיב תיק השקעות זול, יעיל ומפוזר (על פני אלפי מניות מכל העולם) בדמי ניהול משוקללים של פחות 0.2% (לעומת יותר מ 1% במכשירי השקעה מנוהלים כמו קופות גמל להשקעה או פוליסות חיסכון). ההבדל בין השקעה ישירה וזולה לבין השקעה מנוהלת ויקרה יהיה תוספת של מאות אלפי שקלים ואף מיליוני/עשרות מיליוני שקלים ששייכים לעתיד של המשקיע בטווח הארוך.
מרגע בניית התיק המשקיע יוצר חוזה מחייב עם עצמו לכל החיים והמטרה היא חיים בזוגיות עם התיק לעולמי עולמים. לנצח. ממש כמו חתונה קתולית בה אסור להתגרש.
השקעה לטווח ארוך בשוק ההון (buy and hold - השקעת קנה והחזק) זו השקעה משעממת וכל מה שצריך לעשות כדי להצליח זה בעיקר לא לעשות טעויות ולהשקיע בעקביות ובהתמדה לאורך שנים. לא מוכרים את כל התיק לעולם אלה רק גוזמים רווחים לפי הצורך וכמה שיותר מאוחר בחיים למשקיע שנמצא בשלב צבירת ההון. לא מתייאשים מהתיק לעולם וחיים איתו גם בתקופות קשות שתמיד יגיעו כי בכל רגע נתון החלק המנייתי של התיק עלול לאבד מערכו עשרות אחוזים. תנודתיות זו תכונה מובנית של שוק ההון ולא באג או בעיה וכך צריך להתייחס אליה ולכן כדי למקסם סיכויי ההצלחה של חיים בזוגיות עם תיק השקעות חשוב ללמוד ולהפנים טרם השקעה את עקרונות ההשקעה לטווח ארוך בשוק ההון (לא מתזמנים כניסה ויציאה מהשוק כי זמן בשוק חשוב מתזמון שוק וכמובן נשארים במסלול גם בתקופות קשות).
כך, במקום חיפוש אחר שוכר איכותי לדירה זולה בבאר שבע/דימונה/בית שאן יהיו מאות אלפי אנשים (ולא שוכר יחיד) שיעבדו בשביל המשקיע בכל רחבי העולם וישלמו לו או לה דיבידנדים פעם בריבעון (כי רוב המניות בעולם מחלקות דיוידנדים פעם ברבעון).
זאת תחושה נהדרת ומתמרצת בהשקעה לטווח ארוך בשוק ההון. המשקיע שלנו קם כל בוקר ללימודים/עבודה ואלפי עובדים במקדונלדס, בקוקה קולה, באפל, במיקוסופסט ובחברות התרופות באירופה, בארצות הברית ואסיה עובדים בשבילו וביחד איתו 24/7 כדי להעשיר אותו. כך מתעשרים לאט ועל בטוח על ידי רכישת חלק באלפי עסקים פעילים ויצרנים בכל העולם.
עם הזמן ההון גדל והמשקיע שלנו עשוי לפגוש בת זוג שלה הון משלה ואז אולי אבא שלה או דוד שלה יסייעו לה ב 145 אלף שקלים ואולי הוריי המשקיע יעניקו לו במתנה 125 אלף שקלים ואז הזוג יוכל לבחון כדאיות והיתכנות של רכישת דירה **מקדמת**.
מהי בעצם דירה מקדמת❓
דירה מקדמת זו דירה עם פוטנציאל ממשי ומשמעותי לעליית ערך בגלל שילוב של השבחה סביבתית (רכבת קלה, פיתוח עוגני תעסוקה שמושכים צעירים לעבור לגור באזור ועוד) והשבחה ביניינית (פינוי בינוי שלאחריו מקבלים דירת תמורה חדשה וגדולה יותר עם חנייה, מרפסת שמש וממ"ד). דירה מקדמת זו גם דירה שקל יותר למכור אותה בכל רגע נתון במחיר שוק וקל יותר להשכיר אותה לשוכרים טובים (דירה שכירה וסחירה) ולכן זו דירה שתשלם את המימון עליה בצורה יעילה לאורך השנים.
זמן ועת לכל דבר ובגיל 20-25 ועם הון עצמי מוגבל כדאי להתרכז בהשקעת חלק גדול מההכנסה פנויה בשוק ההון לטווח ארוך ולא להתפתות לרכוש נכסים זולים ולא איכותיים שחושפים את המשקיע בתחילת חייו ובתחילת דרכו המקצועית לסיכון גדול שאינו מפוצה בתשואה מתאימה.